| 笔者从宅基地“三权分置”面临的障碍分析，提出对应的政策供给体系及其保障措施。 |
乡村振兴战略下，宅基地“三权分置”的障碍与突破hvj法治山东网
山东省莒南县人民法院 孙杜梅 邹旭hvj法治山东网
在农村宅基地承载着乡土文化，也体现着家国情怀，是人口流动背景下保持社会稳定的重要法宝。宅基地“三权分置(宅基地的所有权、使用权以及农户作为集体经济组织成员的资格权分置)”，是盘活土地资源、优化资源配置的必要途径，是融通城乡要素的突破口，也是实施乡村振兴战略的关键棋。笔者从宅基地“三权分置”面临的障碍分析，提出对应的政策供给体系及其保障措施。hvj法治山东网
一、宅基地“三权分置”的权利架构。hvj法治山东网
宅基地“三权分置”是对原有“两权分立”权利架构的改革，在宅基地“三权分置”的权能架构下，当宅基地不流转时，资格权和使用权合而为一，归于农民。一旦宅基地发生流转，资格权归农民，以体现宅基地的保障功能；使用权归受让主体，以满足农户对宅基地的财产权益，形成宅基地“三权分置”的全新产权制度结构。从产权理论视角分析，原宅基地使用权分解为资格权和新使用权，从其实质而言是分离出原产权权利束中缺失的“转让权”权利内容。hvj法治山东网
二、推进宅基地“三权分置”改革面临的障碍hvj法治山东网
第一，宅基地管理领域立法不足。当前，随着城镇化进程的不断加快和土地集约经营、规模化流转带来的新情况、新问题，有关宅基地管理依据的法律主要是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。《民法典》第三百三十九条明确肯定了承包地三权分置，将其从政策转变为立法，但关于宅基地“三权分置”的问题，现有规范尚停留在政策层面。hvj法治山东网
第二，宅基地大量闲置，使用低效。农村宅基地取得无价，退出无价，农村宅基地利用粗放问题严重。随着新型城镇化的大力推进，城市吸虹效应促使新生代农民工进城务工，在城镇购房，这是导致宅基地闲置的主要原因。其次，宅基地的继承、私下交易、异地建房也是宅基地闲置的现实因素。资料显示，全国农民工总量达2.9亿人，全国农村至少有7000万套闲置房屋，闲置宅基地面积达3000万亩左右。hvj法治山东网
第三，宅基地退出机制不健全。当前宅基地的退出机制主要是通过农民集体经济回购，进行土地整治后增减挂钩指标。宅基地退出补偿机制尚未完全建立，没有收回利用的操作性规定，也未出台专门针对宅基地退出具体配套的法律法规和政策，村集体土地入市亦无法得到集中统一开发。hvj法治山东网
三、推动宅基地“三权分置”改革落实的若干建议hvj法治山东网
“三权分置”改革盘活了土地资源、明晰了产权关系，优化了资源配置，为促进城市“资本下乡”提供了产权保障和激励。但针对其现实障碍，需要从以下方面加以完善。hvj法治山东网
第一，加强“三权分置”的法律制度供给。“法律是一种不断完善的实践,虽然可能因其缺陷而失效,甚至根本失效,但它绝不是一种荒唐的玩笑。”立法应及时回应农地产权改革的需要。“三权分置”不应仅停留在政策层面，而应上升到法律。建议修订完善立法，规定“三权”在占有、使用、收益和处分方面的权利边界、权利内容和应承担的责任；明确经营权主体范围、经营权转让期限、转让价格形成机制和经营权担保机制；限制农村土地流转的用途、出台农村集体经济组织成员资格认定标准、明确农村集体经济组织成员资格等。在《民法典》物权编单独将“资格权”设为一类，赋予其独立的用益物权属性。 hvj法治山东网
第二，因地制宜，激活“沉睡”土地资产。首先，运用“互联网+”等技术手段摸清闲置宅基地、闲置住宅底数。建立闲置宅基地、闲置住宅权属、面积、位置、流转意愿等基本情况数据库，实行信息化管理。其次，全面开展宅基地房地一体确权登记发证工作。定纷止争，重在确权。“三权分置”改革的顺畅进行必须建立在权属清晰的基础上。确权是明晰宅基地的地理属性和法律属性的有效形式。hvj法治山东网
第三，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。 开展宅基地自愿有偿退出，采取货币安置或者房屋产权调换的方式，将闲置农村存量建设用地资源盘活。分类探索实施征地补偿、社会保险及就业补偿等多种宅基地退出方式。结合土地征收区片价、增减挂钩结余指标调剂费等确定补偿标准。hvj法治山东网
hvj法治山东网
hvj法治山东网
|
