| 近年来，随着我国经济社会的飞速发展和人民群众收入水平的不断提高，在公证实务中，涉及不动产的事项也是随之增多，如继承房产公证、房产委托公证、不动产转让协议等。在该类涉及不动产的公证实务中，公证机构对公证事项中所涉及不动产权属的审查核实，一直是一个难点问题，也是公证执业风险的重要根源之一。在权属认定错误中，最常见的是遗漏了隐性共有人，这样不仅导致公证书无效，公证机构还要面临赔偿责任等执业风险，也严重损害了不动产权利人（隐性共有人）的合法利益。如何有效认定不动产的归属，就成为了公证实践中的一个重要环节。本文以避 |
近年来，随着我国经济社会的飞速发展和人民群众收入水平的不断提高，在公证实务中，涉及不动产的事项也是随之增多，如继承房产公证、房产委托公证、不动产转让协议等。在该类涉及不动产的公证实务中，公证机构对公证事项中所涉及不动产权属的审查核实，一直是一个难点问题，也是公证执业风险的重要根源之一。在权属认定错误中，最常见的是遗漏了隐性共有人，这样不仅导致公证书无效，公证机构还要面临赔偿责任等执业风险，也严重损害了不动产权利人（隐性共有人）的合法利益。如何有效认定不动产的归属，就成为了公证实践中的一个重要环节。本文以避免不动产类公证风险为主线，以相关民事法学研究理论和我国的民事法律法规为指引，阐释不动产类公证实务中的隐性共有制度，达到正确认定不动产权属的目的，以期对公证工作实践能有所裨益，使公证切实发挥预防纠纷减少诉讼的重要职能作用。FtV法治山东网
一、隐性共有初探FtV法治山东网
不动产作为一项重要的财产权利，为了尽最大可能的保障交易安全，我国物权法确立了不动产物权的变动公示公信原则，1《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条进一步阐释了不动产登记簿的效力：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿是物权法规定的不动产登记机构管理的不动产物权登记档案。根据物权公示原则的要求，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力。FtV法治山东网
不动产登记公示的例外规定，这也就是隐性共有存在的法律基础，本文所探讨的隐性共有，也就是发生了存在于不动产登记簿之外的“潜在”的不动产权利人的情况。共有，为现代物权法的一种所有权形式，指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度，抑或复数的人就同一标的物共同享有同一所有权的法律状态。[1梁慧星 陈华彬：《物权法（第四版）》，法律出版社2007年版，第235页。]《物权法》第九十三条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”也规定了共有制度。而隐性共有同样也适用于共有。FtV法治山东网
二、不动产类公证实务中的隐性共有FtV法治山东网
不动产类公证是指涉及不动产物权的设立、变更、转让和消灭的公证事项，如房产出售委托、抵押委托、房产继承、房产转让等公证。在处理不动产类公证中，摆在公证员面前的首要问题就是，如何认定不动产物权的归属，这是正确办理此类公证的前提。不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在此效力上，还派生出不动产物权登记推定真实的效力，除有相反证据证明外，认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。所以，在不动产类公证实务的办理中，我们首要的就是要求当事人提供不动产登记证书，这是唯一的法定的不动产权属证明。FtV法治山东网
但是，在办理上述公证中，认定不动产权属不能仅依据物权法，完全按照不动产证书的记载，而要充分审查是否存在例外规定，防止出现权属认定错误。物权法第九条第一款的“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要为以下四个方面的内容。FtV法治山东网
一是物权法第九条第二款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。FtV法治山东网
二是非依法律行为而发生物权变动的几种情形：分别是《物权法》的第28-30条规定的三种情况。FtV法治山东网
三是，对于一些特殊的不动产物权，如土地承包经营权、宅基地使用权等也是登记公示为例外。FtV法治山东网
四是，我国婚姻法所规定的夫妻共有财产制度。这是本文着重探讨的一种隐性共有情况。我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制，即：婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产和收入，均归夫妻双方共同共有，但特有财产除外。目前，可能由于登记不规范、部分人的权利意识淡薄等，夫妻双方在婚姻关系存续期间内购买的房产登记为一方所有的情形非常普遍，如果单纯、机械的套用物权法的规定，片面依照房产权利证书而将其认定为是个人财产，显然不当。FtV法治山东网
以上四种例外规定也就是隐性共有存在的情形。另，非常值得注意的是物权法虽然是规范物的归属和利用而产生的民事关系的一部重要民事基本法律，但是，并不是唯一的法律依据，我国的土地管理法、担保法、合同法、婚姻法等法律对物权的相关规定，也不可忽视。物权法就是调整物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范的总和。它有广义和狭义之分，我国的《物权法》就是狭义的物权法。而广义上的物权法则泛指以调整物权关系为对象的一切法律规范。在公证实务中，认定不动产权属时，不能仅仅依据权利证书，而要正确、合法的认定相关涉案不动产权属，保护相关隐性不动产共有人的合法权益，防范公证执业风险。FtV法治山东网
三、不动产类公证实务中隐性共有的处理FtV法治山东网
隐性共有毕竟只是例外，我们在办证实践中，认定不动产权属时，应以权利凭证为主，但在可能存在隐性共有人的情况下，要严格审查、核实，防止遗漏权利人。在不动产类公证实务中，隐性共有人比较常见于夫妻共同共有房产登记为单独所有的情况，如果不注意当事人的婚姻状况和购房时间及房产登记时间等细节，很有可能遗漏隐性共有人。否则，容易将夫妻共同财产错误的认定为个人财产。下面将涉及不动产较多的几类公证的注意事项分别说明。FtV法治山东网
对于不动产处分类的委托书公证，不论是按照哪个格式出具公证书，都要明确其处分的不动产的权属，是个人财产还是夫妻共同财产。不能因为按照司法部定式公证书格式第三十四式签名印鉴属实，采取形式审查就去回避这个问题。因为公证的基本要求是真实、合法，形式审查并不是不审查证据，而是对证据的要求比较低，例如提供原件的房屋产权证明书，可以用复印件代替，一些要审查的证据可以采用询问当事人的方式审查。FtV法治山东网
夫妻婚姻关系存续期间，共同出资购买而登记在一方名下的、登记为单独所有的房产处分类委托书公证，应本着真实合法的原则，询问当事人及有关利害关系人房产的归属，经询问后，当事人主张房产为单独所有，应依据婚姻法规定提供夫妻财产约定协议，并向其配偶进一步核实；如果当事人主张该房产为共同所有，则房产当然需要全部共有人才能处分，并且因房屋登记于实际状况不一致，可以建议当事人去不动产登记部门办理变更登记。FtV法治山东网
对于不动产继承类公证，隐性共有人是否遗漏直接关系到继承标的额的范围，应严格审查。因继承公证采取实质审查，一般对房产权属认定不会存在问题。但是，对于房产继承公证，还要注意审查购房资金的来源、被继承人的婚姻状况、被继承人生前有无夫妻财产约定协议等，如果全部继承人对于被继承人在所遗留的房产中的份额，也就是该房产中的遗产范围，不能达成一致意见，则公证不宜介入。FtV法治山东网
四、结语FtV法治山东网
不动产类公证实践中，正确、合法的认定其权属是基本的前提。这要求我们在此类公证中，掌握事实后，准确适用法律，以正确认定不动产的权属，切实防止遗漏不动产中的隐性共有人，保护当事人权益。时刻树立风险意识，尽职尽责，全面履行法律、法规及有关公证事项办证规范所要求的各项义务。为社会提供优质高效的公证法律服务，充分发挥公证的定纷止争、预防纠纷的职能。FtV法治山东网
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