| 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）在众人的期盼和欢呼声中颁布实施，皆希冀能够解决《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）带来的系列问题。但条例实施两年来，有关强制拆迁消息依然不绝于耳，因此引发的恶性事件仍时有发生。笔者拟以公证的视角，对房屋征收补偿进行辩析思考 |
公证视角下的房屋征收D5p法治山东网
——兼谈《国有土地上房屋征收与补偿条例》缺陷D5p法治山东网
烟台市福山区公证处 王强D5p法治山东网
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）在众人的期盼和欢呼声中颁布实施，皆希冀能够解决《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）带来的系列问题。但条例实施两年来，有关强制拆迁消息依然不绝于耳，因此引发的恶性事件仍时有发生。笔者拟以公证的视角，对房屋征收补偿进行辩析思考。D5p法治山东网
一、房屋征收补偿的现实冲突D5p法治山东网
（一）经济冲突。所谓经济冲突，即因经济利益引发的冲突，是房屋征收中最重要、最常见的冲突。（1）面积计算冲突。房屋征收补偿时，经常采取建筑面积、土地面积和混同计算三种方式。因房屋建筑面积与土地使用权面积的差异，采用不同计算方式作为补偿依据时，必然带来补偿数额上的巨大偏差。（2）性质判定冲突。因条例明确规定违法建筑不予补偿，则必然带来房屋征收补偿时对房屋的合法性判定问题，由此带来的冲突，是现实中最为激烈的，也是最容易恶化的。（3）用途认定冲突。无论是旧条例还是条例，都规定了房屋的不同用途给予不同的补偿。因此，对房屋性质如住房、商业房的不同认定，定然影响房屋权益人的经济利益。（4）补偿标准冲突。条例虽规定以不低于“公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”进行补偿，但因市场价格易受多种因素影响，适时变化的价格导致经济利益变动，亦成为冲突因素。D5p法治山东网
（二）价值冲突。所谓价值冲突，即因双方当事人的地位不D5p法治山东网
同、需求不同等价值观念引发的冲突。（1）公私权力冲突。近年来，人们私权观念明显觉醒，要求规范公权保障私权呼声日渐。当房屋征收领域的公权行使触及人们私权核心—居住权乃至生存权时，二者便不可避免地出现“针尖对麦芒”式的冲突。（2）需求冲突。人在某种环境下长期居住生活，会成为一种习惯。如果强制去改变这种习惯，便会心理抵触甚至行为抵触。因经济发展、城镇化建设需要征收房屋，不得不强制改变这种习惯时，冲突自然不可避免。D5p法治山东网
（三）社会冲突。所谓社会冲突，即因社会因素引发的冲突。（1）社会管理冲突。公平正义是社会管理的基本要求。但在房屋征收过程中，因各方面因素导致职权行使中出现偏差，引发冲突。（2）历史遗留冲突。在社会发展中，由于各种各样的原因，社会上积攒了大量矛盾。因房屋征收涉及到根本性利益，进而集中引发、激化，成为宣泄平台。D5p法治山东网
二、条例缺陷的公证审视D5p法治山东网
（一）立法依据存在偏差。条例的立法依据，是2007年修订的房地产管理法。土地管理法规定，任何一项建设项目，必须首先取得国有土地使用权，如果涉及土地使用权的变更，原土地使用权须由土地行政主管部门先行收回。因此，土地使用权的收回，是房屋征收拆迁的前提。根据物权法规定，土地使用权的收回，必然带来房屋及地上建筑物的征收补偿。房地产管理法虽确定房屋征收补偿，但也明确要求土地使用权须“依照法律程序提前收回”并“给予相应的补偿”。众所周知，房屋征收的最终目标，不是房屋所有权，而是房屋连带的土地使用权，土地使用权才是房屋征收行为的核心。因此，土地管理法应当也必须成为征收条例的立法依据。D5p法治山东网
（二）调整范围过于狭隘。条例仅调整国有土地上的房屋征收补偿，并不涉及其他附着物及集体所有土地，调整范围过于狭隘。任何一块土地，其地上附着物绝对不会仅限房屋，如果条例仅调整房屋征收法律关系，则其他地上附着物征收将会出现法律空白，在法理上将会得出合法财产被无偿征收的法律结论。如果严格按条例执行，则现实中大量存在的集体所有土地及地上附着物征收将出现法律监管空白。土地管理法虽然也有集体所有土地征收规定，但并未予以详细规范。D5p法治山东网
（三）“公共利益”设定存在局限性。在我国，土地使用实行强制许可制度，任何建设项目都得经土地管理部门审批，先行取得土地使用权。若以“公共利益”来界定，则大量商业性质建设项目用地带来地上附着物的征收补偿将难以规范，必将带来两种情况：一是非公益性拆迁更多地依附于公益性拆迁，使公权力在房屋征收中更难以摆脱“营私”之恶名，与条例立法初衷相去甚远；二是放任非公益征收实施，让政府承担更多的“不作为”或“乱作为”的恶果。D5p法治山东网
（四）“违法建筑”规定存在不足。其一，建设活动的监督管理，是城市规划法调整范畴，条例作为规范国有土地上房屋征收与补偿活动的行政法规，不应超越法律授权，越俎代庖予以规范。其二，加强建设活动的监督管理，是规划部门的日常工作职责。由条例另行要求规划部门加强执法监管，似有“醉翁之意不在酒”之嫌，有违行政诚信。更何况，房屋征收期间的建设活动，条例第16条已有明确规定。其三，违法建筑的处理，城市规划法和行政处罚法明确规定了处理方式和程序。如果“违法建筑”早已存在，但多年不处理，在征收拆迁时才认定是“违法建筑”不予补偿，是否与法治相悖？是否是为执法责任买单？D5p法治山东网
三、房屋征收补偿中的公证价值D5p法治山东网
（一）有利于明确房屋征收补偿责任主体。房屋征收补偿属于复合性法律关系，包括房屋征收和房屋补偿法律关系。公证机关为保证公证合法性，对每件公证事项，都会要求公证申请人提供相应的身份证明，对其公证主体资格进行严格的审查。另一方面，公证机构会对公证事项所涉及当事人、权利人进行完全的查证核实，避免出现责任主体遗漏和偏差。因此，房屋征收补偿公证，能够最大限度明确房屋征收补偿责任主体，使房屋征收补偿合法、有效。D5p法治山东网
（二）有利于保证房屋征收补偿程序正当。房屋征收作为国家行政机关的一种具体行政行为，必须符合征收程序且固定相应证据，否则将在行政诉讼中承担举证不能的法律后果。而公证机关通过现场勘察、现场监督、现场记录等措施进行全面、客观的记录，并保全有关证据，确保房屋征收补偿活动按条例规定程序开展，确保其真实性、证明力，尽可能使房屋征收补偿合法化、规范化。D5p法治山东网
（三）有利于减少房屋征收补偿纷争。房屋征收补偿活动中，因征收实施机关与被征收人直接利害冲突，如果直接参与征收补偿活动，容易因立场问题影响房屋征收补偿活动的顺利开展。公证机关以一整套严格的操作程序，对房屋征收补偿有关事项进行公证，既能客观、公正、全面地进行原始记录，维护双方的合法权益，又能发挥“服务、沟通、公正、监督”职能作用，为房屋征收补偿活动提供可靠的法律保障。D5p法治山东网
|
