楼道暖气管道破裂致业主损失，责任谁来担？

 

       原告王某系莒南县某小区四号楼西单元四楼西户业主。被告某热力公司系该小区暖气供热企业，被告某物业公司系该小区物业管理公司，被告某置业公司系该小区房地产开发公司。2020年3月11日晚22时许，该房屋楼道内在两住户中间位置的管道箱内的供暖水管阀门爆裂，大量热水流出，通过门缝侵入王某家中，其客厅铺设的复合木地板因水浸泡，导致表面鼓起变形，无法正常使用。次日，某物业公司对该暖气管道的阀门进行了更换。后原告王某要求被告某热力公司、某置业公司、某物业公司对其房屋客厅内遭水浸泡的复合木地板进行赔偿未果，遂诉至法院，要求上述三公司承担赔偿责任。

 

      【观点分歧】

       对于王某因楼道内暖气管道漏水造成的的损失承担责任主体的确定及责任比例的划分，有两种不同的意见。

 

        第一种意见认为，应由某置业公司承担赔偿责任。《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。本案被告某置业公司作为涉案小区房地产开发企业，对小区房地产开发项目的质量负总责，涉案暖气管道作为小区工程项目之一，被告某置业公司接收并投入使用之前负有验收、审核的义务，因此，某置业公司作为开发商，应对业主王某的损失承担赔偿责任。

 

         第二种意见认为，应由某热力公司和某物业公司按过错程度承担相应的赔偿责任。理由为：1、根据《山东省供热管理条例》的规定，供热设施的建设、管理、养护、维修、运营由供热企业负责，某热力公司作为涉案小区供热企业，对其负责管理的供热设施应当进行定期检查和维护，因此，某热力公司对原告王某造成的损失负有主要赔偿责任；2、某物业公司作为涉案小区的物业服务企业，对小区内的公用设施包括供热供暖设备负有检查、提示、通知等安全保障管理义务，因某物业公司的过失造成王某的损失，应认定某物业公司没有尽到作为物业服务企业应尽的管理职责，具有一定的过错，应承担相应的损害赔偿责任。

 

        【评析】

 

        第一，从立法本意看，供热供暖属于专门领域，应适用特别法律法规。我国《合同法》第十章为供用电、水、气、热力合同，即供热合同为有名合同，其中第一百七十九条规定，供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。第一百八十四条规定，供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。本案中，原告王某的损失因供热供暖设备损坏造成，其虽主张被告某置业公司作为开发商应对暖气管道的质量安全承担责任，但未提供相关证据予以证实，且暖气管道作为供热供暖设施设备，因此，本案应参照相关供热合同及供热条例的规定，确定承担侵权责任的主体。

 

         第二，从侵权主体看，某热力公司作为小区内供热供暖设施的管理方，对损害后果的发生存在管理不到位。国务院《物业管理条例》第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备维修、养户的责任。《山东省供热条例》第三十四条规定，用热分户计量装置或者入户端口以外的供热经营设施的维修、养护、更新责任，由供热企业承担；第三十五条规定，供热企业应当对其负责管理的供热设施进行定期检查和维护，保证其在使用期内安全稳定运行。供热企业对入户端口以外的供热经营设施负有维修、养护、更新责任。本案中，某热力公司作为涉案小区的供热企业，对入户端口以外的供热经营设施自然负有维修、养护、更新的责任，涉案小区楼道内的供暖管道属于热力公司定期检查、维修和养护的职责范围，发生供暖管道破裂说明某热力公司未尽相应的安全供暖义务，其管理上的失责与王某财产损失之间存在因果关系，依照《侵权责任法》第六条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。从民法公平原则角度考量，供热单位与物业公司相比，具有更为专业的供热管线、设施设备的维修、养护的技术和能力，因此，综合双方过错程度，酌定某热力公司对王某房屋内财产损失承担70%的赔偿责任。

 

        第三，从侵权行为发生地看，某物业公司作为涉案小区物业服务企业，对侵权行为的发生主观上亦存在一定的过失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，某物业公司作为涉案小区的物业服务企业，与作为该小区业主王某之间形成物业服务合同关系，应依物业服务合同约定履行物业服务义务。物业服务企业的物业管理包括对“房屋及配套的设施设备”进行维修、养护和管理，涉案小区供热设施设备显然亦属“房屋及配套的设施设备”，供热企业虽然负有对供热供暖设备定期维护的职责，但并不意味着小区的物业服务企业不负有最基本的检查、提示、通知等安全保障管理义务，且涉案暖气管道的管道箱钥匙由某物业公司负责保管，某物业公司显然对于损害的发生亦未尽到合理限度内的安全保障和管理义务，主观上存在一定的过失，因此，酌定某物业公司承担30%的赔偿责任。

 

    （邹旭 梅嘉）